行到水穷处,坐看云起时,贝壳:平稳越冬,为复苏做好准备

发布日期:2022-08-25 06:53    点击次数:195

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  来源:市值风云 

  二季度净收入大幅好于预期。

  8月23日,贝壳(BEKE.US、02423.HK)发布了二季报:总交易额(GTV)6395亿元,同比下降47.6%;净收入138亿元,同比下降43.0%;经调整净亏损6.2亿元。

  一方面,这说明公司受房地产下行周期影响较大。而另一方面,则是公司已经逐渐走出低谷,二季度的138亿元净收入(合21亿美元),不仅大幅好于公司此前给出的业绩指引(100亿-105亿),也好于华尔街分析师的预期(15.9亿美元)。

  而且从公司给出的三季度指引来看,净收入预计为165亿-170亿元,同比仅下降6.1%-8.8%,营收规模将超过疫情前水平。

  受此影响,公司美股昨日上涨7.4%。

  家装业务带来新增长

  二季度,贝壳财报最大的变化是多了一个新的单独披露板块:家装家居。这源自于公司4月20日正式完成收购的圣都家居装修有限公司(简称圣都),总对价约51亿左右(39.2亿现金加价值12.25亿股票)。

  家装家居成为贝壳继存量房交易、新房交易后的第三大业务,二季度贡献净收入10.2亿元,是公司去年11月提出的“一体两翼”战略升级的具体落地。

  假设圣都自去年二季度已经并表,则公司二季度家装家居业务收入同比增长超10%,成为新的增长点。相比之下,二季度头部家装企业产值同比下降了21%。

  房地产交易业务已经进入成熟期,贝壳的头部地位稳固,进军家装领域是顺理成章的事情:房产交易获取的客户不仅可以为家装引流,增加客户生命周期价值(LTV),家装也有助于贝壳在房产交易服务上与其他品牌进行差异化竞争。

  贝壳把二手房和新房交易服务业务称为第一赛道,家装家居和租房称为第二赛道。今年6月,第一赛道流量为家装家居业务贡献的合同额已经超过了25%。

  另外,圣都并表后的家装业务利润率和公司整体保持一致。二季度,家装家居业务的贡献利润率(不包含公司整体层面及门店等成本)为28.9%,而公司整体为30.0%。

  稳定队伍, 全天在线快3计划提升效率

  除了家装业务外,贝壳二季报给人的印象是正在积蓄力量,为地产行业走出寒冬做准备。

  二季度,在总交易额大幅下降的同时,平台连接的门店数量同比仅减少了19.0%,环比更是只减少了6.4%,为42831家;经纪人数量同比减少24.4%,环比仅减少了2.9%,为414915名。

  贝壳大部分城市门店及经纪人数量在二季度已经企稳,6月北京、上海活跃经纪人流失率降至仅1%-3%,非北上活跃经纪人6月月度流失率也已降至仅5.6%。

  深耕房产交易服务多年,贝壳对地产行业的周期和趋势有更敏锐的判断。在当前行业不景气的状况下,公司在提升运营效率的同时,稳定队伍,为复苏做准备。

  从数据上看,二季度贝壳平台二手房交易GTV同比降幅逐月收窄,6月平台重点32城中21城二手房交易GTV已经超过2021年均值,非链家存量房交易GTV环比增长高达33%。

  在各地政府陆续出台相应支持政策的情况下,公司预计下半年房地产市场将逐步企稳复苏。

  除了积蓄力量外,贝壳现有业务效率也有所提升,比如“快佣”策略,有机会让开发商提前支付佣金,帮助开发商提高去化效率,也让平台的应收账款和经纪人回款更安全。

  二季度新房业务的现金收入比达到1.27,公司整体经营活动现金净流入29.7亿元,同比提升197%。

  在开发商选择上,贝壳积极与优质开发商合作,提升国有房企销售占比。二季度,国有房企销售占比提高至37%,环比提升7个百分点;新房业务贡献利润率达到24%,为两年来的高位。

  回报股东,回馈社会

  对投资者来说,行业寒冬并不可怕,“供给侧”才是分析投资价值的核心。需求侧有周期,但寒冬可以杀死那些不扛冻的公司,剩下的将在春天里接下更多的市场份额。

  所以,重要的不仅仅是看冬天何时过去,更得看谁更扛冻。

  好消息是,贝壳的毛利率自去年三季度以来已经连续3个季度环比上升。

  而截至上半年末,贝壳账上拥有123.8亿现金及现金等价物、70.0亿受限资金、306.4亿的短期投资,合计达到500.2亿元,环比持平。

  8月12日,贝壳召开股东周年大会,批准股份回购计划,将回购至多10亿美元的港股和ADS。

  当然,风云君不仅关注公司对股东的回报,也关心公司创造的社会价值。在高房价影响年轻人生活的情况下,贝壳租房在供需两端持续进行拓展,以提升效率,实现业务的长期微利可持续。

  截至二季度末,贝壳租房业务在管房源量超过4.2万套,环比增加近2.2万套。

  6月份,公司还联合发起了针对应届毕业生租房的“新青年计划”,为应届毕业生提供房租优惠、佣金减免等服务,在今年大学生就业困难的情况下无疑是雪中送炭。

  贝壳发布了超预期的二季报,市场也给出了正面的反应。这在房地产复苏前的时刻显得难能可贵,也凸显出贝壳的韧性十足。

  二季度,贝壳在GTV下降的同时,稳住了队伍,同时提升效率加强回款,保持了公司整体经营的稳健。

  在股东价值和社会价值创造方面,贝壳的表现也值得肯定。

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责任编辑:杨红卜